La medianería se define como la situación jurídica que tiene lugar cuando dos fincas están separadas por un elemento común (muro, vallado, zanja o seto) que pertenece a ambos propietarios. La finalidad es evitar un gasto innecesario provocado por dos cerramientos diferentes o propios, pero a menudo acaba en conflicto.
En una reciente sentencia (1 de marzo de 2016), el Tribunal Supremo aclara que la medianería no es servidumbre (aunque el Código Civil la considera como tal), recogiendo que la medianería comporta una Comunidad de Propietarios de predios contiguos sobre un elemento común. Dicha Sentencia manifiesta que no puede hablarse de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte.
Claves de los conflictos por pared medianera
Solo hay dos formas de resolver las dudas sobre si una pared es medianera (elemento común) o por el contrario es propiedad exclusiva de una de las fincas. La primera es que uno de los vecinos posea un título que acredite que es el propietario exclusivo del elemento. La segunda es que exista un signo o señal exterior que indique la pertenencia de esa medianera a un propietario privado.
El propietario que desea alzar un elemento medianero debe saber que su principal obligación es indemnizar a los demás vecinos por los perjuicios que ocasione la obra y abonar los gastos de conservación de la pared. (art. 577 CC). Por otro lado, los derechos que poseen los diferentes propietarios de la medianera dependen de la cuota que tengan en la comunidad. Los propietarios pueden edificar apoyando su obra en la pared medianera e introducir vigas hasta la mitad del espesor de la pared o muro.
Todo propietario puede ceder la propiedad de la pared, seto, valla, etc al vecino y quedar así exento de asumir el coste de su conservación. La renuncia del propietario no es necesaria en los casos en que el elemento medianero no se ha usado durante un mínimo de veinte años.
Si tienes un conflicto con otro propietario por un elemento medianero, no dudes en enviarnos tu consulta gratuitamente.