Dice la doctrina jurídica que la diferencia entre una licencia y una concesión es que la segunda te otorga derechos mientras que la primera, simplemente, te permite ejercer los que ya tenías. Sin embargo, a efectos prácticos, el resultado es el mismo, en materia de pisos turísticos: ¿Puedo o no puedo ofrecer mi vivienda en AirBNB? Aún peor, ¿a cuánta burocracia me tendré que enfrentar?
En Barcelona, la norma que gobierna la concesión de licencias de pisos turísticos es el llamado PEUAT o Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos. Dicha disposición nos somete a un procedimiento ante la Administración algo complicado, que explicaremos a continuación:
Primer paso: ¿Cuál es mi zona?
Lo primero que debemos descubrir es en qué zona se encuentra la finca que queremos poner en alquiler. El PEUAT divide la ciudad en seis tipos de áreas geográficas. Podremos realizar esta sencilla comprobación en el portal web habilitado por el Ayuntamiento.
Segundo paso: ¿Qué posibilidades ofrece mi zona?
Situados en nuestra zona administrativa, es momento de considerar qué oportunidades (jurídicas, se entiende) ofrece la misma.
- En la zona 1 no se conceden nuevas licencias. Esta zona abarca los barrios más saturados, en lo que a oferta de alojamiento se refiere, de la ciudad, motivo por el que no se otorgan nuevas autorizaciones ni se renuevan las expiradas.
- En la zona 2 nuestras perspectivas no son mucho mejores. El Ayuntamiento entiende que, en los barrios comprendidos en esta zona, el número de licencias debe ser constante, lo que entraña que, si bien no se otorgarán licencias nuevas, sí que se mantendrán las existentes, ya sea renovándolas cuando expiren o concediendo una nueva, de darse alguna de baja.
- En la zona 3 sí que se conceden licencias nuevas, aunque estas se encuentran topadas por una variable objetiva: La densidad máxima de plazas. De superarse, se restringiría la concesión de autorizaciones. No sorprenderá al lector que le digamos que, efectivamente, se ha superado el mencionado límite objetivo.
- La zona 4, toda vez que abarca áreas urbanísticas con idiosincrasia propia, debido al proceso de transformación que están experimentando, despliegan normativa específica, por lo que deberemos realizar un esfuerzo mayor de investigación.
- Las Áreas de Tratamiento Específico son zonas en las que, por sus circunstancias morfológicas específicas, los pisos turísticos que se ofrezcan deben atender a requisitos concretos (por ejemplo, cascos antiguos).
- Los pisos situados en la Avenida Tarragona, la Avenida Josep Taradellas, la Vía Augusta, la Ronda del Mig, la Avenida Diagonal, la Avenida Meridiana y la Gran Vía (los llamados Ejes), reciben, también regulación específica, con independencia de en qué zona se encuentren.
Tercer paso: ¿Cómo solicito una licencia?
Si tenemos la suerte de poseer una finca en una zona administrativa aún por explotar, aún nos queda por delante el procedimiento administrativo propiamente dicho, que consta de los siguientes pasos:
- Solicitud ante el Ayuntamiento.
- Acuerdo de los vecinos: Como explicamos en otro artículo, la Comunidad de Propietarios adopta un papel muy importante con respecto de las viviendas de uso turístico que se pueden constituir en un inmueble.
- Informe preceptivo del Ayuntamiento de Barcelona.
- Conseguir una licencia, ya sea nueva o cedida por un tercero, en caso de que no se emitan autorizaciones nuevas en nuestra zona. De optarse por la segunda opción, el cambio de titularidad debe certificarse ante notario.
- Si hemos superado los anteriores pasos, sólo quedará dar de alta la licencia, trámite consistente en abonar una tasa ante la Administración.
Una vez gocemos de nuestra licencia, ésta nos acompañará para siempre si estamos al día de los cambios normativos y de nuestras obligaciones para con la Administración ya que las licencias otorgadas al amparo del PEUAT no caducan.
Siempre es recomendable encomendar las gestión de trámites tan farragosos a un abogado especializado que pueda orientarnos y defendernos ante el Ayuntamiento.