En primer lugar nos debemos referir a ellos como viviendas de uso turístico a diferencia del los apartamento turísticos que son explotaciones económicas que comprenden la totalidad de la finca. Es por ello que, al situarse en edificios sometidos a las normas de la propiedad horizontal, la convivencia entre ambas formas de residencia no siempre resulta pacífica.
Lo primero que debe tenerse en cuenta es que, si no está expresamente prohibido en los estatutos de la Comunidad, no puede privarse al propietario de esta actividad de cesión de la vivienda por contraprestación económica. Por ello, si la Comunidad decide no consentir esta actividad, previamente habrá de modificar los estatutos, lo que exige el acuerdo de 4/5 partes de sus miembros.
Esta decisión no tiene efectos retroactivos, por tanto, las vivienda de uso turístico ya existentes no se verían afectadas, salvo en dos supuestos: que caducara su licencia administrativa o que cambiará el propietario de la vivienda.
Por eso, recomendamos que las Comunidades que decidan prohibir la existencia de viviendas de uso turístico en sus fincas, inscriban la modificación de sus estatutos en el registro de la Propiedad. Así, el acuerdo podrá ser conocido por los adquirientes de las viviendas de la finca.
Pero, ¿qué pasa con las viviendas de uso turístico ya existentes?
La Comunidad podrá solicitar el cese de actividades si no se adaptan a la normativa urbanística y de usos del sector, si va contra las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, si acogen actividades delictivas o sean contrarias a la convivencia vecinal o hagan peligrar el edificio.
Por suerte o por desgracia, en todos esos casos, se habrá de acudir a un procedimiento judicial particular y específico que declare la procedencia de la limitación del derecho del uso de la vivienda al propietario de la vivienda de uso turístico acreditando si esta atenta o no la convivencia normal de los vecinos. En otras palabras, que la licitud o ilicitud de una vivienda de esta índole se determina caso por caso en sede judicial.
Por ello, también es recomendación de este bufete el tener, por llamarlo de alguna forma, un «archivo de pruebas». En este archivo, podrán ir guardando las fotos y documentos, en definitiva, las pruebas que pueden servir, en última instancia, para acreditar que una vivienda de uso turístico no está atendiendo a las normas del juego.
La Sentencia de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en resolución al Recurso de casación nº 52/2015, apunta que un posible espacio de encuentro entre los intereses de los vecinos y los de los propietarios de estas viviendas es el art 553-45.4 del Código Civil Catalán.
Dicho precepto permitiría incrementar la aportación a los gastos comunes por parte de los propietarios de viviendas destinadas a uso turístico, sobre la base de que provocan un desgaste especialmente intenso de las zonas comunes por realizar actividades económicas en su finca.
Sobre este tema cabe aún mucho, que implica a todos los actores de la sociedad, pero Tusell está para resolverle las dudas que tenga.