Las Comunidades de Propietarios, como cualquier organización, pueden ser difíciles de gestionar. A veces, los vecinos no se ponen de acuerdo; otras, las Juntas tardan mucho en convocarse y, al final, como se suele decir, unos por otros, la casa sin barrer. Pues bien, ¿qué sucede si, además de pasar la escoba, tenemos que hacer algunas reformas a nuestra Comunidad? ¿Qué sucede si, además, no gozamos de la colaboración de todos los vecinos? Afortunadamente, hay una respuesta legal a estas dudas.
Comencemos con un principio básico: dado que todos los propietarios de un inmueble comparten dicho inmueble, que es su cosa común, compartirán algunas obligaciones los unos con los otros. Así, es una obligación de los propietarios -que por algo se le llaman también comuneros– contribuir al sostenimiento de la Comunidad: por eso pagan cuotas; por eso sufragan las obras comunes con derramas.
¿Cómo enderezar, pues, al comunero que desatiende sus obligaciones? Decimos más, ¿cómo obligar a los vecinos, incluso si son mayoría, a contribuir a la cosa común? Incluso más: ¿cómo obligar a toda la Comunidad?
Si las gestiones amistosas han fracasado, podemos instar ante los Juzgados un procedimiento que fuerce a la Comunidad a reparar: es algo que nos interesa, ya que nos permite consagrar la obligación concreta de los comuneros.
¿En qué nos ampararemos? Primero, conviene invocar el Artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que prescribe que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
También nos ayuda el Artículo 553-44 del Código Civil de Cataluña, que establece que: “La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias”.
Y, dado que el Código Civil de Cataluña nos pasea hasta la normativa vigente, invoquemos el Artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que, lacónicamente, nos dice: “Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento”.
Visto lo anterior, respondamos a las preguntas que nos hacíamos al principio: ¿podemos pedir a un Juzgado que fuerce a los comuneros a reparar los elementos comunes de un inmueble? Sí, siempre y cuando dicha reforma sea
imprescindible y necesaria. Cuando, en definitiva, sean obligatorias para el edificio las obras a realizar (por seguridad, por mandato normativo, para hacerlo accesible, etc.).
De hecho, sabemos de procesos judiciales en los que los tribunales han reconocido no sólo tal facultad a un comunero, sino que les han dado la razón. Por todas, citaremos la Sentencia del Tribunal Supremo 607/2020 de 27 de febrero de 2020 en la que Alto Tribunal entendió que un propietario está legitimado a perseguir el cumplimiento de normas imperativas, como es el precitado artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, en los casos en los que la obras que se quieran realizar sean de mantenimiento y no de mejora.
En conclusión, vecino: no se resigne. Los edificios deben conservarse; la cosa común debe mantenerse; los comuneros deben atender a sus obligaciones y, si no lo hacen, podemos instarles a ello.